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キャッシング基礎知識

キャッシングに関する基礎知識をおさらいしましょう。

キャッシング用語集

空中権

空中権とは、土地の上空の空間を使用する権利または未利用容積率を移転する権利のことです。空中権には二つの意味があります。1.【土地の上空の空間の一部を使用する権利】契約により設定する空間の上下の範囲を定めて土地を独占的に使用する権利であり、その法的な形式によって「区分地上権」または「区分地上権に準ずる地役権」に分かれます。区分地上権による空中権は、工作物を所有する目的で上下の限られた空間を排他的に使用収益する権利のことです。また、区分地上権に準ずる地役権による空中権は、自己の土地の便宜のために他人の土地の空中を使用する(電線の架設など)権利のことです。いずれも、民法上の物権として認められています。2.【未利用の容積率を移転する権利】都市計画で定められた容積率(建物の敷地面積に対する総床面積の割合)のうち、未使用のものを他の土地に移転する権利のことです。一定の条件のもとで容積率を割り増しする方法(実質的に容積率が移転される)としては、「特定街区」「一団地の総合的設計」「高度利用地区」「連坦建築物設計」などの制度がありますが、いずれも移転対象建物が隣接していなければならないほか、既存建物の未利用容積率を移転することはできません(「連坦建築物設計」を除く)。もっと広範囲で容積率を移転できる制度としては、「特例容積率適用地区制度」があります。これは、都市計画で一定の区域を定め、その区域内の建築敷地の指定容積率の一部を複数の建築敷地間で移転することを認める制度であり、2001年に創設されました。現在、東京都千代田区の一部が「大手町・丸の内・有楽町地区特例容積率適用地区」(116.7ha)として指定され、東京駅の駅舎敷地で未使用となっている容積率(東京駅は復元改修後、それ以上容積率を使用しないで保存される)をその周辺の新築ビル(東京ビルディング・新丸ビル・丸の内パークビル・八重洲側のグラントウキョウビル等)に移転して、本来の容積率以上の高層ビル化を実現しています。容積率の移転は建築確認によって認められるもので、当事者が空中権を直接に取引する制度が確立しているわけではありませんが、容積を移転する敷地に対して移転先の敷地所有者が地役権を設定し、移転敷地所有者にその対価を支払うという方法が取られています。

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