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キャッシング基礎知識

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キャッシング用語集

不動産競売

不動産競売とは、民事執行法に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所が売却する手続きです。強制競売と担保不動産競売を併せて一般にこのように呼びます。 【強制競売】債権者が公正証書・判決等の債務名義に基づき、債務者または保証人の所有する不動産に対して当該不動産を管轄する地方裁判所に対して強制競売を申し立てることができます(民事執行法43条以下)。地方裁判所では強制競売の申立てを受理すると、「平成○○年(ヌ)第○○号」事件との事件番号を付して強制競売を進めます。債務者の意思は反映されずに裁判所の命令で手続きが進むため、強制競売と呼ばれます。[一括売却]相互の利用上不動産を他の不動産(差押債権者・債務者が異なる場合を含む)と一括して同一の買受人に買い受けさせることが相当であると認めるときは、これらの不動産を一括売却できます(民事執行法61条)。ただし、強化売却のときは債務者の同意がある場合に限られる(民事執行法61条ただし書)。[超過売却]1個の申立てにより強制競売の開始決定がされた数個の不動産のうち、一部の不動産の買受可能価額で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みがある場合は、債務者の同意があるときに限り売却することができます(民事執行法61条ただし書)。また数個の不動産を売却実施(入札など)した場合において、一部の買受申出の額で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みがある場合は、執行裁判所は他の不動産の売却許可決定を留保しなければなりません(民事執行法第73条1項)。各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みの不動産が数個あるときは、どの不動産を売却すべきかについて、あらかじめ、債務者の意見を聞かなければなりません(同条2項)。土地・建物(法定地上権付)の競売であっても超過売却になると法定地上権付の建物だけ競売で売却されることとなります。もちろん債務者(所有者)の同意があれば一括で売却されますが、本来、不動産を購入したい人は、土地付きの建物を求めるのが普通であり、この売り方ではなかなか売却されず、その結果、競売価格が下がり、申立債権者を害することがよくあり、債務者(所有者)にも大きな損害を与える結果(本来なら余剰があり、配当されるべきものが、配当されなくなるなど)となるとの問題もあります。 【担保不動産競売】債権者が、債務者・地上保証人から抵当権根抵当権の設定を受けた担保権者である場合に、抵当権(根抵当権)の実行として、当該不動産を管轄する地方裁判所に対して担保不動産競売を申し立てることができます(民事執行法180条以下)。地方裁判所では担保不動産競売の申立てを受理すると、「平成○○年(ケ)第○○号」事件との事件番号を付して担保不動産競売を進めます。原則として、強制競売の規定が準用されます(民事執行法188条)。 【期間入札と特別売却】強制競売が決定すると、まず裁判所の執行官による査定が行われます。この査定により最低売却価格が決定します。その数ヶ月後に、2週間から1ヶ月の間で定めて期間入札が行われます。この入札は個人、法人を問わず保証金を裁判所に支払えば誰でもできます。期間内に入札がなかった場合、特別売却となり先着順での落札となります。特別売却でも売れなかった場合、査定を再度行い、最低売却価格を下げて期間入札が行われます。この繰り返しは現状3回が限度で、3回競売にかけて売れなかった不動産は、裁判所が債権者に対し競売中止の通知を出すことになっています。 【強制競売のメリット・デメリット】最近は住宅ローンが払えず、債権者が強制競売を行う事例が増えています。競売のデメリットは市場価格より2、3割安いことがほとんどなので、落札金額が債務額を下回ることが多くあります。公的な競売であるから裁判所を通じ誰でも物件情報を見ることができるため、不動産業者が頻繁に訪れることもあります。メリットとしては裁判所が売却の手続きを行うので、ほとんど何もしなくてもよいことです。入札する側としてのメリットは当然安い事でありますが、リスクも存在します。マンションなどの内部を期間入札中に見るためには所有者の承認が必要です。その手間を省くため査定時に執行官が撮影した写真が公開時に添付されているので、それを見て判断する方法もありますが、現状渡しが原則で、建物等の修復費用等は落札した側の負担となります。落札した後、元の所有者が立ち退かずに居座るというケースもあります。裁判所に引き渡し命令の申し立てを行い、執行官による強制立ち退きも可能ですが、相応の費用がかかるため、落札者が立ち退き費用を出す場合もあります。ただし立ち退き費用は原則、立ち退く側の負担であり、双方の話し合いとなります。

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